法律视野

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美国房地产行业在新冠病毒疫情之下的紧急注意事项

随着新型冠状病毒(“新冠病毒”,COVID-19)疫情的持续蔓延,房地产投资商、业主、管理人以及房屋居住人都受到了严重影响。承租人必须对已经租赁或通过其他方式获得使用的空间进行处理。办公场所、公寓、住宅、医疗保健设施以及酒店物业的投资商、业主和管理人也遇到了一系列问题,其中多是涉及适用法律以及第三方协议(诸如租约、许可及管理协议)所规定的财产权利以及与承租人、住客、员工、工会、管理人、承包商及客户间的交涉义务。

目前,疫情形势不断发展变化,我们也在持续评估各种新情况(包括美国疾病控制预防中心(CDC)和英国公共卫生部等相关公共卫生机关及美国各州和本地卫生管理部门发布的最新应对防控指南)所引发的法律问题,与此同时,我所希望通过本文重点介绍房地产承租人、房东及其他业主在疫情之下所应重点考虑的问题。房产业主、房东及承租人做出的应对措施会因地理区域、房产的类别和特有情况以及各自面临的具体情形而有所不同。我们建议所有房产业主、房东及承租人认真审阅并执行相关公共卫生机关发布的最新指南,并据此调整自身应对新冠病毒的政策和程序。

 

常规预防措施

 

  • 随时了解最新情况鉴于当前环境瞬息多变,作为至关重要的一点,应随时了解卫生机关发布的不断演进更新的相关指南,包括可能会对特定地区内的房产产生影响的相关指示。


  • 定期沟通承租人和房产业主应按照不断演变的情况和关系到新冠病毒应对方案的卫生主管部门指南,根据需要考虑分别与各自的员工和承租人进行定期沟通。


  • 张贴通知:承租人和房产业主应考虑向各自的员工和承租人分发以及在公共区域张贴相关卫生机关发布的新冠病毒防控指南、限制新冠病毒传播的相关做法、新冠病毒的感染症状以及接触或感染新冠病毒后所应采取的措施。相关通知可以鼓励那些依照相关卫生机关发布的指南需进行自我隔离的个人居家隔离。酒店物业的业主应考虑面向其住客张贴类似通知。


  • 洗手液:承租人和房产业主应考虑在其房产入口处以及由其负责的人流密集的公共区域提供洗手液。

 

患病、接触新冠病毒以及新冠病毒确诊病例的管理

 

  • 要求患病员工留在家中承租人和商业房产业主应考虑向其各自的员工和承租人做出明确指示,要求患病、特别是出现发烧、新发咳嗽、咽喉痛、流涕或新发呼吸急促等症状的个人不要上班。住宅房东和酒店物业的业主应考虑建议其承租人和住客在出现上述症状时尽量避免与居住场所或房间以外的他人接触。承租人和房产业主应考虑按照公共卫生机关发布的指南,制定实施关于到访人员或房产内患病人员的管理政策,以及相关归返程序。


  • 制定新冠病毒已知接触者的管理政策如个人家庭内某人或者该人的密切伴侣或该人曾照料的人已被检测为新冠病毒阳性,那么该人不应再继续上班,同时还应通知其主管。同样,曾密切接触(相互距离未超6英尺)新冠病毒已知确诊感染者的个人亦不应上班,并应通知其主管。此外,还应建议已知接触者遵循相应公共卫生机关的相关指南,对潜在感染风险进行评估。此类个人不应再继续上班,而应自我隔离至少14天,以观察病症发展情况。酒店物业的房东和业主应考虑建议住客和承租人在已知接触过新冠病毒后遵循相应公共卫生机关发布的自我隔离指南。


  • 清洁程序:负责为建筑空间提供卫生保洁服务的相关方(包括酒店物业的业主)应考虑按照相关公共卫生机关发布的指南和行业惯例实施相关程序,对曾密切接触(相互距离未超6英尺)新冠病毒确诊感染者的个人所使用过的空间进行彻底清洁。同时要特别注意确认负责该等清洁工作的员工和承包商配备有充分的保护装备。


  • 制定向员工、承租人及住客告知可能接触情况的相应政策:如任何房东、房产业主或承租人确定曾有新冠病毒确诊感染者进入相关房产或场所,则应考虑是否宜将该情况通知其他承租人、住客和员工。如若发布该等通知,则不应在通知中披露感染者的身份。


  • 制定新冠病毒确诊感染者的应对政策:房产业主及承租人应考虑制定相关应急计划,对曾容纳新冠病毒确诊感染者的建筑空间进行隔离和暂时封闭。酒店物业的房东和业主应考虑建议住客及承租人遵守公共卫生机关发布的有关新冠病毒确诊感染者的适用指南。负责为建筑空间提供卫生保洁服务的相关方(包括酒店物业的业主)应考虑按照相关公共卫生机关发布的指南和行业惯例实施相关程序,对新冠病毒确诊感染者使用过的空间进行彻底清洁。同时要特别注意确认负责该等清洁工作的员工和承包商配备有充分的保护装备。


  • 制定高风险旅行的管理政策。曾前往“二级旅行警告”或“三级旅行警告”国家(目前包括中国、伊朗、韩国、意大利和日本)或者卫生机关未来可能指定的其他旅行警告地区的个人不应再继续上班,而应自我隔离至少14天,以观察病症发展情况。酒店物业(包括住宅和商用性质)的房东和业主应考虑建议住客及承租人遵守公共卫生机关发布的高风险旅行自我隔离指南。负责为建筑空间提供卫生保洁服务的相关方(包括酒店物业的业主)应考虑按照相关公共卫生机关发布的指南和行业惯例实施相关程序,对曾前往“二级旅行警告”或“三级旅行警告”国家的个人所使用过的空间进行彻底清洁。同时要特别注意确认负责该等清洁工作的员工和承包商配备有充分的保护装备。


  • 通报当地公共卫生主管部门:如房产业主、房东或承租人获知其住客、承租人或员工(视具体情况而定)属于新冠病毒已知确认接触者或新冠病毒确诊感染者,那么房东和承租人应遵守公共卫生机关的相应指南,将所获知的情况上报主管机关。


  • 向房东报告自我隔离:房东应考虑要求承租人在其员工(或者住宅的承租人本人)按照相关公共卫生机关发布的指南进行自我隔离时,将相关情况报告房东。酒店物业的业主和住宅房东应考虑采取相关方案,隔绝员工与正在进行自我隔离的承租人或住客之间的接触。

 

进一步的预防措施

 

在新冠病毒疫情传播广泛的地区,以及/或者当特定房产或场所出现一名或多名新冠病毒确诊病例时,承租人、房东和其他房产业主应考虑采取更进一步的保护措施。


  • 访客预核:承租人和房产业主可在访客到访之前要求其证实自己并无身体不适,未曾前往“二级旅行警告”或“三级旅行警告”国家,亦未与新冠病毒确诊感染者有过密切接触(相互距离未超6英尺)。


  • 评估租约条款,制定房产相关措施:大部分租约均会给予房东较大灵活性,允许房东出于其他承租人和住客的健康安全目的制定相应规则和条例。房东应考虑利用该等租约条款,明确且协同一致地采取实施适用于自身房产以及房屋居住人和访客的新冠病毒预防响应政策和程序。房产业主和承租人同样还应考虑采取确保住客和员工健康安全所必需的相关应对和保护措施。

 

评估不可抗力条款及合同风险

 

除了对新冠病毒这一迫在眉睫的健康威胁做好准备和应对工作之外,相关合同当事方正日益关注不可抗力条款,希望在新冠病毒疫情制约或阻碍合同履行的情况下借助不可抗力条款寻求救济。


  • 房地产行业的租约、贷款协议、开发协议、酒店物业及/或房产管理协议、施工合同以及房地产买卖合同都会因本次新冠病毒疫情爆发而涉及到不可抗力问题。


  • 在似乎会随时触发不可抗力的情况下,重要的一点是要仔细分析合同语言以及所属司法辖区的适用法律,以判断新冠病毒是否有可能被认定为不履约的正当理由,尤其是在不可抗力条款未明确提及“疫情”或“疾病”等字眼的情况下。


  • 如果新冠病毒的影响可以被解读为不可抗力事件和潜在救济依据,那么应予确认的是,相关延迟或未能履约的行为的确与新冠病毒相关,而非由其他可能同时存在的无关问题造成。


  • 在发生不可抗力的情形下,还应仔细留意合同通知条款以及合同规定的主张救济所必须满足的其他条件(包括减轻责任的免除)。


除此之外,对相关房产和/或项目的保单亦应仔细审阅,以确认是否属于承保范围以及在可予承保的情况下是否存在适用于保险索赔的特定通知要求。此外,当前疫情亦有可能适用专门针对相关司法辖区或情形的其他法律原则,例如合同受阻、重大不利变更条款、中断条款、租约中断条款以及房东或其他房产业主能够在法律、法令或规定未作明确要求的情况下关闭房产或限制出入等。

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